Quand la COVID-19 contribue à accentuer les déséquilibres du marché immobilier !

8 juillet 2020

Depuis l’arrivée de la COVID-19, nous sommes entrés dans une ère inconnue. Même s’il est toujours utile, voire nécessaire de se servir des expériences passées pour tenter d’anticiper le futur, la conjoncture actuelle aurait plutôt tendance à nous pousser à la découverte.

Nous ne pouvons qu’observer la situation et cette dernière révèle les caractéristiques suivantes :

Manque d’offres principalement dû :

• Au gel des permis de construire débutés près d’un an et demi avant les élections municipales par les maires (du jamais vu à ce point)
• Au gel des projets car les maires estiment ne pas avoir les ressources pour accueillir de nouveaux habitants (création d’écoles, …)
• A une demande particulièrement importante (due à des raisons diverses que nous verrons dans un article à venir)

Une baisse des permis de construire entraîne rapidement une baisse des mises en construction

Cette raréfaction de l’offre débouche généralement sur une hausse des prix (4278€/m² moyen en province). Une hausse des prix également due :

• A la raréfaction des fonciers
• Aux modifications de Plan Local d’Urbanisme (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, …)
• A un empilement des normes et règles en tout genre (la dernière en date liée aux mesures sanitaires imposées par l’Etat et à la charge exclusive des entreprises)
• Aux avantages fiscaux qui contribuent systématiquement depuis leur création à un dérèglement du marché
• A l’achat de 40 000 logements aux promoteurs par la CDC (Caisse des Dépôts et Consignation). Ceux-ci ont préféré traiter avec un investisseur unique, quitte à baisser leur marge, plutôt que de vendre à la découpe et gérer autant de dossiers particuliers que de logements d’un programme
• Etc…

Désolvabilisation des ménages (dont le revenu moyen pour un couple avec un enfant est de 3 800€/mensuels max). Cette dernière est due :

• A une hausse des prix
• A une hausse des taux légère mais réelle
• Aux conditions d’octroi de prêts durcies par les banques ; même si ces dernières s’en cachent, cette réalité est bien présente

Les inconnues sont :

• L’évolution de l’économie d’ici la fin de l’année
• L’évolution de la manière de travailler des salariés qui impactera, entre autres, le marché des bureaux
• Le repositionnement des outils de productions
• L’évolution de la législation et des réglementations (fiscale, technique, urbanistique, …)

Pour l’instant, la seule réponse de l’Etat pour tenter d’enrayer la hausse des prix est de plafonner le montant des honoraires de commercialisation. Cette mesurette, demandée à corps et à cris par les majors, ne risque d’avoir qu’un effet particulièrement limité. Le décret d’application qui devait être repoussé au 1er septembre a finalement été promulgué le 1er avril comme initialement prévu. Ce dernier ne devrait uniquement avoir comme conséquence de favoriser les structures nationales qui, ayant leur propre force commerciale interne, n’auront pas à faire apparaître les pourcentages dédiés aux frais commerciaux. Ce genre de mesure, comme d’ailleurs la baisse la TVA ne permettent que l’amélioration des marges des professionnels, marges qui n’ont fait que fondre comme neige au soleil ces 30 dernières années !

Cette mesure était-elle une priorité absolue alors que le manque de logements décents ne fait que croître ? Pour mémoire, les Droits sociaux du citoyen sont :

• Le droit à l’emploi
• Le doit à la sécurité
• Le droit au logement
• Le droit à l’instruction (enseignement gratuit) et à la culture
• La protection de la santé
• La protection de l’environnement

Rappelons que ces droits sont des prestations à la charge de l’État, c’est-à-dire qu’une collectivité doit les assurer aux citoyens.

Nous ne connaissons d’expert que du passé (et encore !). En revanche, les situations rencontrées nous démontrent que les temps de production d’une opération immobilière (multipliés par 5 entre 1990 et aujourd’hui) étaient plus proches de 24 mois avant la Covid. L’arrêt du fonctionnement des services d’urbanisme pendant 3 mois n’a fait qu’amplifier le phénomène. Le temps que les machines se remettent en marche, c’est pratiquement 6 mois qui ont été perdus ! Quelles sont les mesures d’urgence à prendre pour redresser cette situation totalement déséquilibrée ? Le nouveau gouvernement va-t-il rapidement prendre la mesure du problème et prendre enfin les mesures qui s’imposent ? Si l’on se place dans les contextes micro et macro-économiques, l’immobilier restent plus que jamais une valeur refuge, mais à quel prix et pour qui ?

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