Même si posséder de l’immobilier fait partie des fondements du patrimoine, le nombre de produits possibles, les nombreux montages de détention et les possibilités variées de financement font de cette classe d’actifs un produit complexe à maîtriser. En effet, l’éventail de possibilités d’investissements est tellement large et éclectique qu’il suppose de multiples compétences pour atteindre les objectifs initialement fixés.
Pour de nombreuses raisons, les français ont toujours entretenu un rapport particulier avec la pierre sous toutes ses formes. Ce secteur, comme beaucoup d’autres, est soumis à des cycles alternant successivement hausses, stagnation et baisses.
Le constat que l’on peut faire à l’observation de ces 30 dernières années est que :
- Le prix des logements neufs ne cesse d’augmenter
- Les alternances de cycle de crises systémiques (et/ou conjoncturelles) et de périodes fastes sont de plus en plus courtes
Investir dans la pierre reste une solution sécurisée
Selon les périodes, les tendances du marché vont favoriser l’émergence de certaines classes d’actifs immobiliers plutôt que d’autres. Les lois de finances successives et leurs incitations fiscales, auxquelles s’ajoutent les actions de l’Etat via des lois et décrets ou l’intervention de certains de ses outils dédiés (Caisse des Dépôts et Consignation entre autres), contribuent à accentuer les déséquilibres du marché. Ce qui est certain, c’est que malgré les crises successives, la pierre reste un moyen efficace de sécuriser son avenir et celui de sa famille.
La fiscalité, un terrain de jeu privilégié des français
Il est indéniable que les lois de défiscalisation axées sur l’immobilier et proposées par les gouvernements successifs, et ce quel que soit leur orientation politique, incitent fortement les investisseurs potentiels à étudier des projets d’acquisition. Et ce a fortiori si les impôts sont ressentis comme trop lourds par le citoyen candidat à l’investissement.
L’histoire nous montre que depuis 1804, année de la 1ère loi de défiscalisation, les français font de la fiscalité un terrain de jeu privilégié qui a souvent permis de masquer les qualités intrinsèques des solutions techniques proposées en matière immobilière. La fiscalité peut parfois revêtir des effets pervers alors que bien utilisée, elle offre un véritable catalyseur aux solutions techniques ou financières qui peuvent être utilisées. La fiscalité souvent considérée comme confiscatoire sur les rendements ou les plus-values réalisées, peut également avoir un effet bénéfique, soit en diminuant les assiettes taxables, soit en procurant des déductions du revenu imposable voire encore des réductions d’impôt. Même si la fiscalité est un outil particulièrement efficace, il est toutefois à manier avec précaution par des mains expertes !
Nécessité d’être bien conseillé et accompagné
Historiquement, l’immobilier constitue une part prépondérante du patrimoine des français et parfois même exclusive. Il est cependant important d’être conscient que ce patrimoine subit une double érosion liée d’une part à l’inflation et d’autre part à la fiscalité.
L’érosion résultant de l’inflation est généralement plus ou moins compensée par la valorisation des actifs. En revanche, la fiscalité est subie par les contribuables.
Le rôle important du Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI), comme celui des professionnels du Droit et du Chiffre devient alors de transformer en action les effets de levier qui permettent d’assurer la gestion fiscale des revenus et du patrimoine. L’intervention du conseil qu’il soit CGPI, expert-comptable, notaire ou encore avocat, peut s’inscrire dans une démarche aussi bien structurelle que conjoncturelle.
L’approche structurelle tend à définir les objectifs du client, ensuite à ordonnancer ledit patrimoine du client et/ou de son entreprise, en utilisant les différentes options patrimoniales. Ces dernières au travers de l’approche juridique et financière intégreront l’optimisation fiscale permettant l’effet de levier.
Sur le plan conjoncturel, le professionnel du conseil pourra être amené à suggérer à ses clients dans le choix des différentes options fiscales éligibles. Cette approche est, à notre goût, par trop souvent orientée « produit ». Elle recèle cependant le mérite de transformer la fiscalité en patrimoine. Il s’agit parfois de tempérer certains clients qui sont tellement obnubilés par leurs impôts qu’ils sont enclins à vouloir réaliser des investissements qu’ils n’auraient jamais réalisés s’ils n’avaient pas cédé aux sirènes des avantages fiscaux.
2 phases importantes permettent la mise en place d’effet de levier :
- Celle de constitution du patrimoine
- Celle de valorisation dudit patrimoine
Il s’agira également d’apporter un regard spécialisé sur la phase de transmission durant laquelle la fiscalité aura toute son importance !
Chaque année, ce sont plus de 20% des articles du Code Général de Impôts (CGI) qui sont modifiés. De plus, depuis presque 2 décennies, un accroissement notable de la pression fiscale s’est mis en place, et nous intégrons en cela les prélèvements sociaux qui sont devenus des impôts sans en avoir le nom ! Comme auparavant, nous avions une modification de la Loi de Finances annuelle alors que depuis plusieurs années des lois de finances rectificatives viennent substantiellement modifier le paysage fiscal en cours d’année, il est devenu primordial d’être accompagné par des professionnels se tenant en permanence en alerte.
Ces derniers devront anticiper et opter entre plusieurs voies possibles tout en privilégiant la solution la moins taxée à l’instant T. Quant à la pérennité des mesures fiscales, la seule constance que l’on connaisse est justement l’inconstance des lois fiscales. Seuls les professionnels comme les CGPI, les experts-comptables, les notaires et les avocats spécialisés peuvent apporter un soutien concret et sécurisé car ils sont informés en permanence des changements et évolutions des lois, des décrets et des jurisprudences.
N’hésitez pas à prendre contact avec l’équipe de MAHAKA Transaction en cas de questions.
