Crise sanitaire : l’immobilier est-il encore une valeur refuge pour 2021 ?
4 février 2021
Quand une crise financière survient, les investisseurs ont tendance à se tourner vers des « valeurs refuges » avec l’objectif premier de sécuriser leur patrimoine. En effet, ces dernières représentent des actifs dont la valeur reste stable voire souvent augmente même en période de crise…
Un marché en difficulté
Alors que l’année 2019 fut exceptionnelle en termes de ventes immobilières, une baisse des ventes de logements neufs de 33% (moyenne nationale et -45% sur l’Ile de France) est à noter sur les 12 derniers mois. Concomitamment, et ce depuis un peu plus de 24 mois, la production de permis de construire a aussi baissé de manière très significative. Une des conséquences fut le net ralentissement des mises en chantiers pour 2020. Malgré tout, et depuis des années, les prix au m² ne cessent de monter aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
Les 7 causes identifiées :
- Bien avant le confinement et comme jamais par le passé, ces dernières élections municipales ont incité les maires à reporter toute prise de décision inhérente à la construction de logements et/ou au démarrage de nouveaux projets
- La crise sanitaire et ses nouvelles contraintes ont imposé aux entreprises du secteur de s’adapter et de mettre en place des mesures aussi bien inédites que coûteuses
- Depuis des années, les politiques concentrent leurs décisions sur les métropoles en délaissant le reste du territoire
- La tendance des habitants des métropoles est désormais à se mobiliser contre la modification de leur environnement urbain afin de préserver ce dernier
- Depuis le début des années 2010, la construction massive et rapide dans les grandes villes a entrainé un rythme de production immobilière intensif et une surconsommation du foncier immédiatement disponible
- L’évolution des règles d’urbanisme et le passage aux communautés d’agglomérations a accentué cette raréfaction du foncier disponible et contribué à l’augmentation des prix du foncier
- Si l’on ajoute les nouvelles normes (qui viennent s’ajouter aux nombreuses déjà existantes) et règles environnementales imposées au bâtiment, il reste peu de possibilités quant à une éventuelle baisse des prix !
Quand le constat est posé et que nous partons du postulat que l’immobilier est de toute façon une valeur refuge sinon « La Valeur Refuge », comment s’organiser lorsque l’on désire investir ?
Depuis plus de 30 ans, les besoins réels évalués en termes de constructions neuves sont fixés à peu ou prou 500 000 logements par an. Rares sont les périodes qui ont atteint cet objectif sachant que les meilleures années plafonnent péniblement à 400 voire 450 000 logements livrés. Actuellement, pour atteindre ce niveau de construction 2 possibilités se dégagent principalement :
- Reconstruire la ville sur la ville (rénover l’existant et/ou détruire pour reconstruire)
- Penser et développer les villes moyennes, les périphéries mais aussi et peut-être surtout d’autres territoires
Malgré tout, le marché réserve encore de belles opportunités
Sachant qu’il existera un certain temps de latence entre ce contexte inédit (entrainant de nouvelles situations rencontrées) et la réaction des pouvoirs politiques et administratifs, les investisseurs vont être amenés à être créatif pour innover et anticiper les marchés futurs, mais aussi dans la manière de gérer et d’arbitrer leur patrimoine immobilier. Pensez aux regrets que vous avez encore de ne pas avoir investi il y a quelques années sur tels quartiers ou telles villes. Pensez à ses idées qui vous ont traversé l’esprit et qu’à l’époque (pas si lointaine) vous trouviez saugrenues. Ne revoyez-vous pas défiler devant vos yeux ébahis ces appartements, ces maisons ou ces immeubles sur lesquels vous aviez imaginé de magnifiques projets ? Pourtant ces derniers n’ont jamais vu le jour car à l’époque, les prix étaient trop hauts, les taux pas intéressants, votre banquier vous avait dissuadé, on vous avait dit que…, etc.
Cette crise totale et globale que nous vivons peut révéler de magnifiques opportunités. A nous de les déceler, de les voir, mais aussi de les créer. Cette classe d’actif qu’est l’immobilier ne serait-elle pas l’une des rares valeurs refuges qui répondrait quasiment à tous nos besoins ?
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